Våra områden
Dolda fel i fastighet efter köp
Har du köpt hus och upptäckt ett fel efter tillträdet behöver det utredas om säljaren kan hållas ansvarig. Ett fel är inte dolt enbart för att det upptäcks i efterhand. Bedömningen påverkas bland annat av köpeavtalet, fastighetens ålder och skick samt vad du borde ha upptäckt före köpet. Vi hjälper dig att bedöma felet, säkra underlaget och framställa ett välgrundat krav mot säljaren. På vår sida om fel i fastighet beskriver vi även de övergripande reglerna om felansvar.
När kan ett fel i fastigheten vara dolt?
Det som brukar kallas dolda fel i hus regleras av jordabalkens bestämmelser om fel i fastighet. Fastigheten kan vara felaktig om den avviker från köpeavtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen får däremot inte åberopa sådant som borde ha upptäckts vid den undersökning som varit motiverad med hänsyn till fastighetens skick och omständigheterna vid köpet.
Vid bedömningen behöver flera förutsättningar granskas:
- Felet ska ha funnits när fastigheten köptes.
- Fastigheten ska avvika från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
- Felet ska inte ha varit möjligt att upptäcka inom ramen för köparens undersökningsplikt.
- Bristen ska inte vara något som köparen behövde räkna med med hänsyn till fastighetens ålder, skick, konstruktion och pris.
Fukt, mögel, brister i dränering eller felaktigt utförda renoveringar kan vara dolda fel, men feltypen i sig avgör inte säljarens ansvar. Vi granskar köpehandlingar, besiktningsprotokoll och tekniska utlåtanden för att bedöma om förutsättningarna för ett krav är uppfyllda. Ärendet kan även behöva bedömas inom ett bredare fastighetsrättsligt sammanhang.
Vad bör du göra när ett fel upptäcks efter husköpet?
Dokumentera skadan med fotografier och anteckna när och hur den upptäcktes. Samla även köpekontrakt, objektsbeskrivning, frågelista, besiktningsprotokoll och den kommunikation som förekom före köpet. Ett sakkunnigutlåtande kan behövas för att klarlägga orsaken, omfattningen och om felet sannolikt fanns vid köpet.
Undvik om möjligt att riva eller reparera innan felet har dokumenterats och säljaren har fått möjlighet att ta ställning till det. Akuta åtgärder kan vara nödvändiga för att begränsa en pågående skada, men även dessa bör dokumenteras noggrant. Vi kan hjälpa dig att avgöra vilket tekniskt och juridiskt underlag som behöver tas fram innan kravet preciseras.
Reklamation och bevisning vid dolda fel
Köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts. Reklamationen bör vara skriftlig och tydligt ange vilket fel som åberopas samt att säljaren hålls ansvarig. Den tioåriga preskriptionstiden räknas från tillträdet, men den ersätter inte kravet på reklamation inom skälig tid.
Det är köparen som behöver kunna visa de omständigheter som kravet grundas på. Det kan krävas utredning om felets orsak, när det uppkom och om det borde ha upptäckts före köpet. Vi kan formulera reklamationen, bedöma bevisningen och föra dialogen med säljaren eller säljarens försäkringsbolag.
Prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet
Om fastigheten är felaktig kan köparen ha rätt till prisavdrag. Prisavdraget ska spegla skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick vid tillträdet. Reparationskostnaden kan vara ett viktigt underlag, men motsvarar inte automatiskt det prisavdrag som köparen har rätt till.
Skadestånd kan bli aktuellt om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten avviker från en uppgift som säljaren får anses ha utfäst. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen i vissa fall ha rätt att häva köpet.
Vi hjälper dig att bedöma vilken påföljd som har stöd i underlaget, beräkna kravet och förhandla med motparten. Om parterna inte når en lösning kan vi företräda dig i domstol.
Vanliga frågor om dolda fel i fastigheten
Bedömningen av dolda fel vid husköp är alltid beroende av fastigheten, avtalet och det underlag som fanns före köpet. Här besvarar vi några vanliga frågor.
Ett dolt fel är förenklat en brist som fanns vid köpet, som köparen inte borde ha upptäckt och som innebär att fastigheten avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Fastighetens ålder, skick och konstruktion har stor betydelse för bedömningen.
Nej. En fuktskada kan omfattas av säljarens ansvar, men det beror bland annat på orsaken, när skadan uppkom och om det fanns varningssignaler före köpet. Äldre våtrum och källare kan också innebära att köparen måste räkna med ett större underhållsbehov.
Reklamation ska ske inom skälig tid efter att du märkte eller borde ha märkt felet. Vänta därför inte på en fullständig kostnadsberäkning innan säljaren underrättas. Kravet kan vid behov kompletteras när den tekniska utredningen är klar.
Ja. Rätt till prisavdrag kan finnas även om säljaren inte kände till det dolda felet. För skadestånd krävs däremot bland annat att felet beror på försummelse från säljarens sida eller att fastigheten avviker från en utfästelse.
Inte automatiskt. Prisavdraget beräknas utifrån fastighetens värdeminskning vid tillträdet. Reparationskostnaden kan användas som bevisning, men värdeminskningen och kostnaden för att åtgärda felet behöver inte vara lika stora.
Mäklarens ansvar behöver bedömas separat från säljarens felansvar. Om mäklaren har lämnat en oriktig uppgift eller åsidosatt sina skyldigheter kan det finnas anledning att utreda ett krav enligt reglerna om fastighetsmäklarjuridik.
Ett krav om dolda fel behöver normalt stödjas av både juridisk och teknisk utredning. En tidig bedömning minskar risken för att viktig bevisning går förlorad eller att reklamationen sker för sent.
Vi kan hjälpa till
Vi hjälper dig som har köpt hus och upptäckt ett möjligt dolt fel. Vi granskar köpehandlingarna, bedömer undersökningsplikten och bevisningen, formulerar reklamationen och beräknar ett rättsligt hållbart krav. Vi förhandlar med säljaren eller försäkringsbolaget och företräder dig i domstol om tvisten inte kan lösas.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CeMa Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CeMa Advokatbyrå AB.
”När ett fel upptäcks efter ett fastighetsköp är det viktigt att snabbt klarlägga vad som har hänt och vilket underlag som finns. Jag hjälper dig att bedöma säljarens ansvar, formulera reklamationen och driva ett välgrundat krav.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2026 CeMa Advokatbyrå AB.