Våra områden
Köpa ut delägare ur fastighet
Ett utköp kan vara en lösning när en delägare vill behålla en samägd fastighet och den andra vill lämna ägandet. För att undvika nya tvister behöver parterna vara överens om värdet, ersättningen, lånen och villkoren för överlåtelsen. Vi hjälper dig att bedöma upplägget, förhandla om villkoren och upprätta de handlingar som krävs. Frågor om ägandet kan också behöva bedömas utifrån reglerna om samägande av fastighet.
När kan en delägare köpas ut ur fastigheten?
Att köpa ut en delägare innebär att en ägare förvärvar den andres andel och blir ensam ägare, eller får en större andel i fastigheten. Ett frivilligt utköp förutsätter att delägarna kan enas om både överlåtelsen och den ersättning som ska betalas.
Ett utköp av fastighet kan bli aktuellt när:
- En delägare vill bo kvar medan den andra vill lämna samägandet.
- Syskon har ärvt en fastighet och ett av dem vill överta den.
- Sambor eller makar separerar och en part vill behålla bostaden.
- Delägarna inte längre vill ansvara gemensamt för lån, kostnader och underhåll.
- Ett utköp bedöms vara ett bättre alternativ än att sälja fastigheten till någon utomstående.
En delägare kan inte ensidigt bestämma att den andra ska sälja sin andel till ett visst pris. Om parterna inte kan nå en frivillig överenskommelse kan andra regler om upplösning av samägandet aktualiseras. Vi kan granska ägarförhållandena, föra förhandlingar och bedöma vilka fastighetsrättsliga åtgärder som är lämpliga i situationen.
Så kan ett utköp av fastighet beräknas
Det finns ingen lagstadgad beräkningsmodell som alltid ska användas när en delägare köps ut. En vanlig utgångspunkt är fastighetens aktuella marknadsvärde, delägarnas ägarandelar och hur befintliga lån ska hanteras. Marknadsvärdet bör normalt styrkas med en eller flera aktuella värderingar.
Om fastigheten exempelvis värderas till fyra miljoner kronor, lånen uppgår till två miljoner kronor och parterna äger hälften var, motsvarar den ena delägarens andel förenklat en miljon kronor. Beräkningen kan dock behöva justeras om ägarandelarna eller skuldansvaret ser annorlunda ut.
Parterna kan även behöva ta ställning till latent kapitalvinstskatt och möjliga försäljningskostnader. Sådana avdrag är inte automatiska, utan beror bland annat på hur överlåtelsen sker och vad parterna kommer överens om. Vi hjälper till att granska värderingen och ta fram en beräkning där de relevanta ekonomiska och juridiska förutsättningarna framgår tydligt.
Avtal, finansiering och lagfart
När utköpet sker som ett köp måste jordabalkens formkrav följas. Köpehandlingen ska vara skriftlig och undertecknas av både köparen och säljaren. Den ska bland annat ange köpeskillingen och innehålla en tydlig förklaring om att den aktuella andelen överlåts. Ett avtal som inte uppfyller formkraven kan vara ogiltigt.
Ägarbytet befriar inte automatiskt den säljande delägaren från betalningsansvar för gemensamma lån. Om den kvarvarande ägaren ska överta finansieringen behöver banken godkänna upplägget och besluta om en eventuell omläggning av lånen. Vi kan samordna avtalets villkor med bankens krav så att överlåtelsen och finansieringen hänger ihop.
Den som förvärvar andelen ska ansöka om lagfart inom tre månader. Vid köp kan stämpelskatt och en expeditionsavgift tillkomma. Den säljande delägaren kan samtidigt behöva redovisa en kapitalvinst eller kapitalförlust.
Köpa ut syskon eller sambo ur fastighet
När syskon äger en fastighet tillsammans efter ett arv kan ett utköp göra det möjligt för ett syskon att behålla huset eller fritidsfastigheten. Om arvskiftet redan är genomfört sker överlåtelsen normalt mellan delägarna. Är fastigheten fortfarande en tillgång i dödsboet kan frågan i stället behöva hanteras inom arvskiftet. Det är därför viktigt att först klarlägga vem som juridiskt äger fastigheten.
Vid en separation behöver det bedömas om en sambo ska köpas ut genom ett vanligt köp eller om fastigheten ska överföras inom en bodelning. Om bostaden är samboegendom och omfattas av bodelningen kan den ena sambon i vissa fall överta fastigheten och kompensera den andra. Vi hjälper dig att reda ut ägandet, värderingen och lånen inom en bodelning med hus eller fastighet.
Valet mellan köp och bodelning får ekonomiska och juridiska följder. Ett köp kan medföra kapitalvinstbeskattning för säljaren och stämpelskatt för köparen. Vid bodelning utlöses normalt ingen omedelbar kapitalvinstbeskattning, och förvärvaren övertar i stället den tidigare ägarens skattemässiga anskaffningsvärde. Någon stämpelskatt tas inte ut vid bodelning, men lagfart ska fortfarande sökas.
Vanliga frågor om att köpa ut en delägare ur fastighet
Ett utköp väcker ofta frågor om värdering, lån, skatt och avtal. Här besvarar vi några av de vanligaste frågorna.
En vanlig utgångspunkt är fastighetens marknadsvärde efter avdrag för de lån som ska beaktas, fördelat utifrån ägarandelarna. Beräkningen kan behöva anpassas efter skuldansvar, latent skatt, försäljningskostnader och andra ekonomiska mellanhavanden.
Det finns inget generellt krav på en mäklarvärdering för att delägarna ska kunna avtala om ett utköp. Ett aktuellt och oberoende värderingsunderlag minskar dock risken för oenighet om priset och kan vara viktigt när finansieringen ska ordnas.
Nej. Ett frivilligt utköp kräver att delägaren accepterar både försäljningen och villkoren. Om en överenskommelse inte är möjlig kan en delägare under vissa förutsättningar ansöka om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.
Bankens godkännande behövs om lånen ska läggas om eller om den säljande delägaren ska befrias från sitt betalningsansvar. Ett ägarbyte innebär inte i sig att banken avskriver en medlåntagare.
Det beror bland annat på om fastigheten är samboegendom och om den ska ingå i en bodelning. Eftersom köp och bodelning får olika konsekvenser för skatt, lagfart och framtida kapitalvinst bör överlåtelseformen bedömas innan handlingarna upprättas.
Ja. Den som förvärvar ytterligare en andel i en fastighet ska ansöka om lagfart. Ansökan ska normalt lämnas till Lantmäteriet inom tre månader från förvärvet.
Ett väl förberett utköp behöver reglera mer än själva priset. Ägarandel, betalning, lån, tillträde och övriga villkor bör framgå tydligt för att minska risken för fortsatta krav eller oklarheter mellan delägarna.
Vi kan hjälpa till
Vi hjälper dig att planera och genomföra ett utköp av en samägd fastighet. Vi granskar ägandet, värderingen och finansieringen, förhandlar om villkoren och upprättar ett juridiskt korrekt avtal. Om delägarna inte kan enas bedömer vi möjliga vägar framåt och företräder dig i den fortsatta tvisten.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CeMa Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CeMa Advokatbyrå AB.
”Ett utköp behöver bygga på en tydlig värdering, genomtänkta villkor och en fungerande lösning för lån och ägande. Jag hjälper dig att skapa ett juridiskt hållbart upplägg och att minska risken för nya tvister mellan delägarna.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2026 CeMa Advokatbyrå AB.