Våra områden
Tvångsförsäljning av samägd fastighet
När delägare inte kan enas om en försäljning kan samägandet bli svårt att avsluta. En delägare har som huvudregel rätt att ansöka hos tingsrätten om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion, även om övriga delägare motsätter sig det. Vilka möjligheter som finns beror bland annat på eventuella avtal och vilken typ av fastighet det gäller. CeMa Advokatbyrå biträder vid tvister om samägande av fastighet
När en delägare vägrar sälja fastigheten
En frivillig försäljning av hela fastigheten kräver normalt samtliga delägares samtycke. Om en delägare vägrar sälja kan övriga delägare därför inte själva ingå ett bindande avtal om försäljning av fastigheten.
Samäganderättslagen ger samtidigt varje delägare möjlighet att ansöka om försäljning på offentlig auktion. Det krävs inte att den sökande äger en viss minsta andel eller att en majoritet står bakom ansökan. Försäljningen avser hela fastigheten och sker för delägarnas gemensamma räkning.
En tvångsförsäljning av fastighet kan bli aktuell när:
- En delägare vill sälja medan en annan vill behålla fastigheten.
- Delägarna inte kan enas om pris, tidpunkt eller försäljningssätt.
- En planerad försäljning fördröjs eftersom en delägare inte medverkar.
- Ett utköp inte kan finansieras eller genomföras.
- Konflikter om nyttjande, kostnader eller förvaltning har gjort samägandet ohållbart.
Innan en ansökan lämnas in behöver eventuella samäganderättsavtal, gåvobrev och andra villkor granskas. Vi kan klarlägga om det finns ett rättsligt hinder mot försäljningen, föra förhandlingar om en frivillig lösning och bedöma vilka fastighetsrättsliga frågor som behöver hanteras innan processen inleds.
Ansökan om tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen
Ansökan ska lämnas till tingsrätten på den ort där fastigheten finns. Övriga delägare får möjlighet att yttra sig innan domstolen beslutar om fastigheten ska säljas på offentlig auktion.
Rätten att begära försäljning gäller som huvudregel för varje delägare, men delägarna kan ha avtalat om en begränsning. En annan delägare kan också begära att försäljningen skjuts upp. För att tingsrätten ska bevilja anstånd krävs synnerliga skäl, vilket innebär att det måste finnas särskilt starka omständigheter.
Vi kan upprätta ansökan, ta fram relevanta handlingar och formulera de yrkanden som behöver framställas. Om du i stället behöver bemöta en ansökan kan vi granska grunden för dina invändningar och företräda dig inför tingsrätten.
Avtal, klyvning och särskilda ägarförhållanden
Ett samäganderättsavtal kan innehålla regler om hur och när fastigheten får säljas. Även villkor i exempelvis ett gåvobrev kan få betydelse. Det behöver därför bedömas vilka personer som är bundna av villkoret och om det faktiskt hindrar en försäljning enligt samäganderättslagen.
Om fastigheten kan delas upp i nya fastigheter kan en delägare begära att samägandet i stället upplöses genom klyvning. Frågan måste tas upp innan tingsrätten har avgjort ansökan om försäljning. Om klyvning söks i rätt tid ska domstolen låta försäljningsfrågan vila tills det står klart om fastigheten kan delas.
När samägandet har samband med en separation kan det även behöva utredas om fastigheten först ska hanteras inom en bodelning med hus eller fastighet. Vi hjälper dig att skilja mellan de olika regelverken och välja ett förfarande som är rättsligt anpassat till situationen.
Offentlig auktion och lägsta pris
Om tingsrätten beslutar om försäljning utser domstolen en god man som ansvarar för auktionen, fördelningen av köpeskillingen och utfärdandet av köpebrev. Auktionen får hållas när beslutet har fått laga kraft. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren och kungör tid och plats för auktionen. En delägare kan begära att tingsrätten fastställer ett lägsta pris som fastigheten inte får säljas under, och vi kan hjälpa till att formulera yrkandet och ta fram relevant underlag.
Om delägarna senare enas om en annan lösning kan auktionen ställas in. Det kräver att samtliga delägare är överens och meddelar den gode mannen. Om försäljningen genomförs bär delägarna kostnaderna för auktionen i förhållande till sina ägarandelar.
Vanliga frågor om tvångsförsäljning av samägd fastighet
En försäljning av samägd fastighet väcker ofta frågor om delägarnas rättigheter, tingsrättens prövning och den offentliga auktionen. Här besvarar vi några av de vanligaste frågorna.
Ja. Varje delägare har som huvudregel rätt att ansöka om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Det krävs inte att övriga delägare samtycker eller att den sökande äger mer än hälften av fastigheten.
Försäljningen kan hindras om det finns ett giltigt avtal som begränsar rätten att begära offentlig auktion. En delägare kan också begära anstånd, men måste då visa synnerliga skäl. Ett allmänt önskemål om att behålla fastigheten är normalt inte tillräckligt.
En ansökan enligt samäganderättslagen avser hela fastigheten. Försäljningen sker för samtliga delägares gemensamma räkning, och köpeskillingen fördelas därefter mellan dem.
Ja. Om en delägare begär det ska tingsrätten bestämma ett pris som fastigheten inte får säljas under. Vi kan hjälpa dig att bedöma vilket värderingsunderlag som bör tas fram och se till att yrkandet framställs under domstolens handläggning.
Ja. Delägarna kan fortfarande komma överens om exempelvis en frivillig försäljning eller ett utköp. Om samtliga enas om att den offentliga auktionen ska ställas in och meddelar den gode mannen, upphör tingsrättens förordnande att gälla.
Om en fastighet är taxerad som lantbruksenhet och ägs gemensamt av minst tre personer gäller särskilda regler i stället för delar av samäganderättslagen. Varje delägare kan även då begära att fastigheten säljs på offentlig auktion, men förvaltningen och försäljningsfrågan regleras delvis på ett annat sätt.
En ansökan om tvångsförsäljning bör förberedas med ett tydligt underlag om ägandet, fastigheten och eventuella avtal. Tidig juridisk rådgivning kan också skapa utrymme för ett utköp eller en frivillig försäljning innan en offentlig auktion blir nödvändig.
Vi kan hjälpa till
Vi biträder dig vid tvångsförsäljning av en samägd fastighet, oavsett om du vill ansöka om försäljning eller bemöta en ansökan. Vi granskar avtal och ägarförhållanden, bedömer möjliga handlingsvägar och företräder dig inför tingsrätten. Vi kan även hjälpa till med lägsta pris, utköp och förhandling om en frivillig försäljning.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CeMa Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CeMa Advokatbyrå AB.
”När delägare vill olika kring en samägd fastighet behöver både rättsläget och de ekonomiska konsekvenserna bli tydliga. Jag hjälper dig att bedöma möjligheterna till en överenskommelse eller tvångsförsäljning och att ta till vara dina intressen under processen.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2026 CeMa Advokatbyrå AB.