Våra områden
Tvist mellan syskon om ärvd fastighet
När syskon ärver en fastighet tillsammans kan olika önskemål om boende, försäljning och ekonomi leda till en svår konflikt. Vilka regler som gäller beror först på om fastigheten fortfarande tillhör dödsboet eller redan har fördelats mellan syskonen. Vi hjälper dig att reda ut ägandet, bedöma möjliga lösningar och föra frågan framåt när ni inte kan enas. Tvisten kan beröra både familjerättsliga frågor och fastighetsrätt.
När syskon inte kan enas om den ärvda fastigheten
En tvist om en ärvd fastighet uppstår ofta när ett syskon vill behålla huset medan ett annat behöver frigöra sitt arv. Oenighet kan också gälla fastighetens värde, kostnaderna under innehavstiden eller vem som ska ansvara för en försäljning.
Vanliga orsaker till en tvist är att:
- Ett syskon vill bo kvar medan övriga vill sälja fastigheten.
- Syskonen gör olika bedömningar av fastighetens marknadsvärde.
- Ett föreslaget utköp inte kan finansieras eller accepteras.
- Delägarna är oense om underhåll, renoveringar och löpande kostnader.
- Ett syskon motsätter sig att dödsboet avslutas eller att arvskifte genomförs.
Det är viktigt att tidigt klarlägga vem som äger fastigheten och vilka handlingar som styr fördelningen. Bouppteckning, testamente, arvskifte och lagfartsuppgifter kan få direkt betydelse för vilka åtgärder som är möjliga. Vi kan granska underlaget, förhandla med övriga delägare och bedöma frågan utifrån reglerna om samägande av fastighet.
Ägs fastigheten av dödsboet eller av syskonen?
Så länge arvskifte inte har genomförts tillhör fastigheten dödsboet. Dödsbodelägarna ska då som huvudregel förvalta boets egendom gemensamt och företräda dödsboet tillsammans. Ett enskilt syskon kan därför normalt inte på egen hand sälja fastigheten eller fatta andra större beslut om den.
Om samarbetet har upphört kan en dödsbodelägare ansöka om att tingsrätten utser en boutredningsman. Boutredningsmannen tar över förvaltningen av dödsboet och kan driva utredningen vidare. En försäljning av fast egendom kräver dock som huvudregel delägarnas skriftliga samtycke eller tillstånd från tingsrätten.
Om problemet främst gäller hur arvet ska fördelas kan en delägare i stället begära att en skiftesman utses. Skiftesmannen försöker först nå en överenskommelse och kan därefter genomföra ett arvskifte även när delägarna inte är eniga. Vi hjälper dig att bedöma vilket förfarande som passar den aktuella tvisten och kan företräda dig under processen.
Köpa ut ett syskon ur fastigheten
Ett utköp kan vara en praktisk lösning när ett syskon vill behålla fastigheten och övriga vill få ut värdet av sina andelar. Om fastigheten fortfarande ingår i dödsboet kan den tilldelas ett syskon i arvskiftet mot att övriga kompenseras med annan egendom eller en skifteslikvid.
Har arvskiftet redan genomförts och syskonen äger fastigheten tillsammans sker utköpet normalt som en överlåtelse av en eller flera ägarandelar. Parterna behöver då enas om värdet, ersättningen, lånen och övriga villkor. Ingen delägare kan ensidigt bestämma att ett annat syskon måste acceptera ett utköp till ett visst pris.
En oberoende värdering ger ofta ett bättre underlag för förhandlingen. Hänsyn kan också behöva tas till lån, ägarandelar och fastighetens framtida ekonomiska konsekvenser. Vi kan granska beräkningen, förhandla om villkoren och se till att överlåtelsen uppfyller de formkrav som gäller för fast egendom. Sådana frågor ingår i vårt arbete med fastighetsrätt.
Försäljning när syskonen inte kommer överens
Om fastigheten fortfarande ägs av dödsboet krävs normalt att dödsbodelägarna är överens om en frivillig försäljning. En boutredningsman kan ansöka hos tingsrätten om tillstånd att sälja fastigheten när skriftligt samtycke från samtliga delägare inte kan erhållas.
Efter ett arvskifte kan syskonen i stället vara direkta samägare till fastigheten. Då gäller som huvudregel att samtliga delägare måste samtycka till en vanlig försäljning. Varje delägare kan dock ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen, om rätten inte har begränsats genom avtal eller en annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd.
En offentlig auktion är ofta en sista utväg. Innan en sådan process inleds kan det finnas utrymme för ett utköp, en frivillig försäljning eller en annan ekonomisk uppgörelse. Vi kan bedöma alternativen, föra förhandlingar och företräda dig om tvisten behöver avgöras av tingsrätten.
Vanliga frågor om tvist mellan syskon om ärvd fastighet
Reglerna skiljer sig beroende på om fastigheten finns kvar i dödsboet eller redan ägs gemensamt av syskonen. Här besvarar vi några vanliga frågor.
Om fastigheten ägs direkt av syskonen kan varje delägare som huvudregel ansöka om försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Om fastigheten fortfarande tillhör dödsboet gäller andra regler, och frågan kan behöva hanteras av en boutredningsman eller inom arvskiftet.
Ett syskon kan motsätta sig en frivillig försäljning. Det innebär dock inte alltid att fastigheten kan behållas på obestämd tid. Vilka möjligheter övriga delägare har beror på om fastigheten tillhör dödsboet eller är samägd efter arvskiftet.
En vanlig utgångspunkt är fastighetens marknadsvärde, de aktuella ägarandelarna och de lån som ska beaktas. Beräkningen kan även påverkas av hur överlåtelsen genomförs och vilka andra tillgångar som ingår i arvskiftet. Det finns ingen generell beräkningsmodell som passar alla situationer.
Ja, om fastigheten läggs på det syskonets lott och övriga delägare får motsvarande värde genom andra tillgångar eller skifteslikvid. Om delägarna inte kan enas kan en skiftesman utses för att genomföra arvskiftet.
En boutredningsman ansvarar för dödsboets förvaltning och utredning. En skiftesman hanterar i stället fördelningen av arvet när delägarna inte kan enas om arvskiftet. Samma person kan i vissa fall ha båda uppdragen, men funktionerna är juridiskt skilda.
Att ett syskon bor i fastigheten innebär inte i sig att syskonet blir ensam ägare eller får rätt att bestämma över försäljningen. Testamente, arvskifte, ägarandelar och eventuella avtal behöver bedömas för att avgöra vilka rättigheter som finns.
En tvist om en ärvd fastighet blir ofta mer svårhanterlig ju längre den pågår. Ett tydligt underlag om ägande, värde och möjliga lösningar kan skapa bättre förutsättningar för en överenskommelse och minska risken för en utdragen domstolsprocess.
Vi kan hjälpa till
Vi biträder vid tvister mellan syskon om ärvda fastigheter och hjälper dig att klarlägga ägandet, granska bouppteckning, testamente och arvskifte samt bedöma om fastigheten bör säljas eller övertas av en delägare. Vi kan förhandla om utköp och försäljning, ansöka om boutredningsman eller skiftesman och företräda dig om tvisten behöver prövas i domstol.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CeMa Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CeMa Advokatbyrå AB.
”När syskon ärver en fastighet tillsammans kan olika önskemål om boende, försäljning och ekonomi snabbt leda till konflikt. Jag hjälper dig att reda ut ägandet, bedöma möjliga lösningar och föra frågan framåt på ett juridiskt tryggt och sakligt sätt.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2026 CeMa Advokatbyrå AB.