Våra områden
Tvist om servitut mellan fastighetsägare
En tvist om servitut kan uppstå när fastighetsägare är oense om rätten att använda en väg, brunn, ledning eller annan del av en fastighet. Tvisten kan gälla om servitutet fortfarande gäller, var det får utövas eller om användningen går utöver den upplåtna rätten. Vi granskar avtal, förrättningsakter och kartor, bedömer servitutets omfattning och hjälper dig att driva frågan vidare. Servitut och grannkonflikter är en del av vårt arbete med fastighetsrätt.
Vanliga orsaker till tvist om servitut
Ett servitut är knutet till en fastighet och ger den fastigheten rätt att på ett bestämt sätt använda en annan fastighet. Den fastighet som har rättigheten kallas den härskande fastigheten, medan fastigheten som belastas kallas den tjänande fastigheten.
En servitutstvist kan bland annat uppstå när:
- En fastighetsägare blockerar en väg som omfattas av ett servitut.
- Parterna är oense om vägens sträckning eller bredd.
- Servitutet används för fler transporter eller ett annat ändamål än tidigare.
- Det är oklart vem som ska sköta underhåll och betala kostnader.
- En ny ägare ifrågasätter ett äldre servitut.
- Avtalet, förrättningsakten eller kartan är otydlig.
- En fastighetsägare vill flytta, ändra eller upphäva servitutet.
Vilket underlag som finns har ofta stor betydelse. Vi kan hämta in och granska fastighetsregisterutdrag, äldre avtal, lantmäteriakter och kartor samt bedöma vilka krav eller invändningar som har rättsligt stöd.
Skillnaden mellan avtalsservitut och officialservitut
Ett avtalsservitut bildas genom ett skriftligt avtal mellan fastigheternas ägare. Avtalet ska ange den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret, vilket ger tydlig information om rättigheten vid framtida ägarbyten.
Ett officialservitut bildas i stället genom en lantmäteriförrättning. Ett sådant servitut får inrättas när rättigheten är av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning. Officialservitut redovisas normalt i fastighetsregistret med tillhörande beslut och kartmaterial.
Skillnaden påverkar vilka handlingar som ska tolkas och hur servitutet kan ändras eller upphävas. Vi hjälper dig att fastställa vilken typ av servitut det rör sig om och vilka regler som ska tillämpas i tvisten.
Vad omfattar servitutet?
Servitutets omfattning bestäms i första hand av avtalet eller lantmäteribeslutet. Även kartor, beskrivningar och andra handlingar från den tid då servitutet bildades kan behöva granskas. Ett servitut för väg ger inte automatiskt rätt att använda marken för andra ändamål än vad upplåtelsen omfattar.
För avtalsservitut gäller att den härskande fastigheten inte får belasta den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Samtidigt får ägaren till den tjänande fastigheten inte vidta åtgärder som otillåtet hindrar den rätt som har upplåtits. Bedömningen beror på servitutets lydelse, ändamål och de faktiska förhållandena på platsen.
Om det är oklart om ett servitut gäller eller vilket område och vilken användning det omfattar kan frågan prövas genom fastighetsbestämning hos Lantmäteriet. Beslutet blir rättsligt bindande för framtiden. Vi kan bedöma om fastighetsbestämning är rätt åtgärd och hjälpa dig att formulera ansökan och presentera underlaget.
När servitutet hindras eller används felaktigt
En tvist kan kräva olika åtgärder beroende på om problemet gäller servitutets innebörd eller hur en fastighetsägare agerar. Om en väg spärras, en anläggning skadas eller servitutet används utanför den upplåtna rätten bör händelserna dokumenteras med fotografier, korrespondens och uppgifter om när hindret eller användningen förekommit.
Vid avtalsservitut kan den som överskrider sin rätt eller åsidosätter en skyldighet bli tvungen att återställa det som har förändrats, fullgöra det som har försummats och ersätta uppkommen skada. Det är samtidigt inte säkert att varje grind, begränsning eller tillfälligt hinder är ett otillåtet intrång. En samlad bedömning behöver göras utifrån rättighetens ändamål och hur användningen faktiskt påverkas.
Om ett servitut behöver flyttas, ändras eller upphävas kan en lantmäteriförrättning bli aktuell. Ett officialservitut kan inte tas bort enbart genom en överenskommelse som skickas till Fastighetsinskrivningen, utan ändringen måste hanteras vid en ny förrättning. Vi kan bedöma rätt forum, framställa krav på rättelse, förhandla med den andra fastighetsägaren och företräda dig om tvisten behöver prövas.
Vanliga frågor om servitut mellan grannar
En tvist om servitut mellan grannar kan handla om allt från en blockerad väg till ett otydligt avtal från en tidigare fastighetsägare. Här besvarar vi några vanliga frågor.
Grannen får inte hindra användningen i strid med servitutets innehåll. Om en grind, bom eller annan åtgärd är otillåten beror dock på hur servitutet är utformat och vilken faktisk påverkan hindret har. Ett begränsat hinder kan i vissa situationer behöva tålas, medan en varaktig avstängning kan innebära ett intrång i servitutsrätten.
Ansvaret behöver bedömas utifrån servitutsavtalet eller förrättningsbeslutet. För avtalsservitut har ägaren till den härskande fastigheten ett ansvar för att en anläggning som tillhör fastigheten hålls i ett skick som inte orsakar onödig skada eller olägenhet. Det kan också finnas särskilda villkor om underhåll och kostnadsfördelning.
Det beror på servitutets lydelse, ändamålet med upplåtelsen och hur användningen belastar den tjänande fastigheten. En förändrad användning av den härskande fastigheten innebär inte automatiskt att servitutet får utnyttjas på ett betydligt mer belastande sätt.
Ett servitut kan normalt inte flyttas ensidigt. Parterna kan i vissa fall komma överens om en ny lösning, men avtal, inskrivning och den befintliga rättighetens ställning måste hanteras korrekt. Ett officialservitut ändras genom lantmäteriförrättning.
Servitut är knutna till fastigheter och inte till de personer som äger dem. Ett inskrivet avtalsservitut framgår av fastighetsregistret. Om ett avtalsservitut inte är inskrivet kan dess ställning mot en ny ägare behöva bedömas utifrån jordabalkens regler och omständigheterna vid köpet.
Ett servitut gäller till förmån för en viss fastighet och ska avse ett ändamål av stadigvarande betydelse. En nyttjanderätt kan i stället upplåtas till en person eller juridisk person och behöver inte vara knuten till ägandet av en annan fastighet. Vad ett avtal kallas är inte ensamt avgörande för hur rättigheten ska bedömas.
En tidig genomgång av servitutets handlingar och den faktiska användningen kan minska risken för att konflikten fördjupas. Det ger också ett bättre underlag för förhandling, fastighetsbestämning eller en rättslig process.
Vi kan hjälpa till
Vi biträder vid tvister om avtalsservitut och officialservitut. Vi granskar avtal, förrättningsakter, kartor och fastighetsregister, bedömer rättighetens omfattning och hjälper dig att framställa eller bemöta krav. Vi kan även företräda dig vid förhandlingar, lantmäteriförrättningar och domstolsprocesser när fastighetsägarna inte kan nå en lösning.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CeMa Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CeMa Advokatbyrå AB.
”En servitutstvist handlar ofta om hur en rättighet ska tolkas och användas i praktiken. Jag hjälper dig att klarlägga vad avtalet eller förrättningen innebär, bedöma möjliga åtgärder och driva frågan vidare när fastighetsägarna inte kan enas.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2026 CeMa Advokatbyrå AB.