Säljaren ansvarar normalt för dolda fel i en såld fastighet i tio år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen. En fastighet kan vara felaktig på två sätt. Fastigheten kan avvika från vad som avtalats mellan köparen och säljaren. Den kan även avvika från vad köparen kunde förvänta sig – så kallat dolt fel. Det är sådana fel som köparen inte upptäckt, borde ha upptäckt, eller borde ha misstänkt finnas med hänsyn till fastighetens ålder, pris och övriga skick. Säljaren ansvarar däremot alltid för sina garantier och utfästelser.

Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts på fastigheten. Om parterna inte kan enas om saken ger jordabalkens felregler vägledning. Om fastigheten överensstämmer med avtalet och säljarens garantier gäller i korthet följande. Först har man att avgöra om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet; den så kallade undersökningsplikten. Notera att köparens undersökningsplikt är långtgående och mycket sträng mot köpare.

Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, och inte heller haft anledning att förvänta sig det felet, kan det vara tal om ett dolt fel. För att köparen ska ha rätt till ersättning från säljaren krävs även att det dolda felet är av större karaktär, det vill säga det kan antas ha påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Detta betyder att desto högre köpeskilling för fastigheten, desto större måste felet vara för att säljaren ska kunna hållas ansvarig.

Glöm inte att du som köpare måste reklamera felet så snart som möjlighet till säljaren. Om du inte reklamerar inom skälig tid förlorar du rätten att hålla säljaren ansvarig för felet. Denna så kallade reklamationsfrist börjar löpa redan när du misstänker att ett fel kan föreligga.