Om du äger en fastighet (villa, fritidshus, tomt), eller avser köpa eller sälja en fastighet kan vi hjälpa dig. Alltifrån att upprätta och tolka avtal/kontrakt till att företräda dig vid exempelvis tvist om felansvar med säljaren eller köparen, eller om du har meningsskiljaktigheter med grannen eller myndighet.
Fast egendom är jord, vilket omfattar mark i vid bemärkelse (till exempel ingår även vattentäckta områden). Marken är i sin tur indelad i fastigheter, vilka är något vi kan äga och belåna.
I dagligt tal menas med fastighet ofta en byggnad, villa, hus, stuga m.m. Däremot, i juridikens värld, är en fastighet ett registrerat mark-/vattenområde eller en volym med tillhörande fastighetstillbehör (t ex byggnader eller växtlighet).
Varje fastighet har en specifik beteckning och är därför identifierbar och registrerad i Lantmäteriets fastighetsregister. Vem som helst kan begära ut ett utdrag på din fastighet för att bland annat kontrollera att du är den lagfarne ägaren (den som får företräda fastigheten), vilka inteckningar och pantbrev som finns (används som säkerhet för lån), och om det förekommer några inskrivna servitut, nyttjanderätter eller arrenden.
Vid överlåtelse av en fastighet, vare sig det är försäljning, köp, gåva eller byte, finns det krav enligt lagen på att överlåtelsen ska formuleras på ett visst sätt. Ett avtal om överlåtelse av fastighet – köpekontraktet – måste vara upprättat skriftligen, ange vilka parterna är, och innefatta ett klart och tydligt uttryck för överlåtarens vilja att överlåta egendomen, den så kallade överlåtelseförklaringen. Har köpekontraktet brister kommer köparen/mottagaren att nekas lagfart. Det krävs även att samtliga andra villkor för överlåtelsen är med i det skriftliga avtalet, i annat fall är villkoren ogiltiga.
Vid gåva av en fastighet vill givaren ofta ställa särskilda villkor på mottagaren, exempelvis är ett vanligt villkor att fastigheten ska vara enskild egendom. Även villkor som begränsar mottagarens rätt att sälja fastigheten till annan är vanliga. Det är inte heller ovanligt att gåvan av fastigheten ges mot ett vederlag som gåvotagaren betalar till givaren. Dock finns gränser för hur stort vederlaget får vara för att transaktionen ska betraktas som just en gåva, och inte ett köp.
Överlåtelse kan även ske genom bodelning och vid arvskifte, där formkraven är något annorlunda än vid fallen ovan och där skattekonsekvenserna kan vara av stor betydelse. Kontakta oss i god tid innan överlåtelse ska ske för en noggrann genomgång av de alternativ som är aktuella för just er.
Säljaren ansvarar normalt för dolda fel i en såld fastighet i tio år efter köparens tillträde. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen. En fastighet kan vara felaktig på två sätt. Fastigheten kan avvika från vad som avtalats mellan köparen och säljaren. Den kan även avvika från vad köparen kunde förvänta sig – så kallat dolt fel. Det är sådana fel som köparen inte upptäckt, borde ha upptäckt, eller borde ha misstänkt finnas med hänsyn till fastighetens ålder, pris och övriga skick. Säljaren ansvarar däremot alltid för sina garantier och utfästelser.
Efter köpet uppstår ibland en diskussion mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta ett fel som upptäckts på fastigheten. Om parterna inte kan enas om saken ger jordabalkens felregler vägledning. Om fastigheten överensstämmer med avtalet och säljarens garantier gäller i korthet följande. Först har man att avgöra om felet hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning innan köpet; den så kallade undersökningsplikten. Notera att köparens undersökningsplikt är långtgående och mycket sträng mot köpare.
Görs bedömningen att köparen inte kunnat upptäcka felet, och inte heller haft anledning att förvänta sig det felet, kan det vara tal om ett dolt fel. För att köparen ska ha rätt till ersättning från säljaren krävs även att det dolda felet är av större karaktär, det vill säga det kan antas ha påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Detta betyder att desto högre köpeskilling för fastigheten, desto större måste felet vara för att säljaren ska kunna hållas ansvarig.
Glöm inte att du som köpare måste reklamera felet så snart som möjlighet till säljaren. Om du inte reklamerar inom skälig tid förlorar du rätten att hålla säljaren ansvarig för felet. Denna så kallade reklamationsfrist börjar löpa redan när du misstänker att ett fel kan föreligga.
Ibland förekommer det att du som ägare blir indragen i diskussioner med grannen om exempelvis var tomtgränsen går, hur servitutet om brunnen ska tolkas, eller att byggnation skett för nära gränsen. Sådana diskussioner kan bli infekterade och förenklas ofta genom att ha ett juridiskt ombud.
Även som samägare av en fastighet kan diskussioner mellan delägarna uppstå exempelvis om hur nyttjandet, driften och underhållet ska hanteras. Att som delägare ha ett omfattande samäganderättsavtal både förebygger och löser sådana diskussioner.
Ibland framkommer tyvärr fel i bostaden du har köpt, exempelvis en fuktskada i badrummet eller mögel i källaren. Du som sålt en fastighet kanske plötsligt får ett krav mot dig, en reklamation. Vad gäller då?
Samäganderätt kan medföra komplexa juridiska frågor, särskilt om det uppstår tvist mellan delägarna. Det är därför klokt att söka juridisk rådgivning vid samägande och att ha tydliga avtal på plats för att undvika potentiella problem i framtiden.
Fastighetsmäklare måste beakta både säljarens och köparens intressen samt följa fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed. Om mäklaren genom oaktsamhet orsakar ekonomisk skada, kan ersättning utkrävas genom mäklarens ansvarsförsäkring, och krav kan prövas av försäkringsbolaget, tingsrätten eller Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.
Läs mer
En tvist om dolda fel, eller om annat, kan vara komplicerad och kostsam. Inte sällan finns dock möjlighet att genom sitt hemförsäkringsbolag beviljas rättsskydd för ersättning av en stor del av kostnaden.
Besöksadress/Postadress
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
Följ oss