Våra områden
Dolt Fel i fastighet
Ibland framkommer tyvärr fel i bostaden du har köpt, exempelvis en fuktskada i badrummet eller mögel i källaren. Du som sålt en fastighet kanske plötsligt får ett krav mot dig, en reklamation. Vad gäller då?
Dolt fel eller en Avvikelse från avtalet
En fastighet kan vara felaktig på två olika sätt. Fastigheten kan antingen avvika från vad som avtalats mellan köpare och säljare, alternativt kan den avvika från vad köparen kunde förvänta sig, så kallat dolt fel. Notera att avvikelser från så kallad förväntad standard inte kan utgöra ett fel, om köparen borde ha upptäckt bristen i samband med sin undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt är mycket långtgående och omfattningen av den ska inte underskattas.
Reklamera i rätt tid
Om du som köpare upptäcker, eller misstänker, ett fel i fastigheten måste du påtala felet till säljaren så snart som möjligt. Denna reklamation bör ske skriftligen, antingen via e-post eller med brev. Det går att reklamera muntligen men då kan det bli svårt att bevisa att reklamation skett. Reklamation som skett inom två månader från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet har alltid skett i rätt tid. Enligt rättspraxis kan köparen vid särskilda omständigheter ha längre tid på sig att reklamera, men det är ibland vanskligt att bedöma.
Avvikelser från avtalet
Ett exempel när avvikelse från avtalad standard föreligger är när fastighetens area (boarea, biarea) avviker från de uppgifter som lämnats av säljaren. Det kan även handla om felaktiga uppgifter om golvvärme i badrummet eller om att taket är nyrenoverat.
Dolt fel och undersökningsplikt
Avvikelser från förväntad standard (dolt fel) handlar oftast om fuktskador. Tänk på att du som köpare inte kan göra gällande sådant som du upptäckt eller borde ha upptäckt vid din undersökning av bostaden – din så kallade undersökningsplikt. Alla former av indikationer på fel eller brister utökar din undersökningsplikt.
Felet måste påverka priset
Om du upptäcker ett fel efter köpet, och du inte borde ha upptäckt detta vid din undersökning av fastigheten måste felet ses i relation till vad du betalat för fastigheten. Om fastigheten sålts för flera miljoner är en droppande kran eller rör inte något som påverkar fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet måste anses påverkas av felet. Om felet inte anses påverka marknadsvärdet är felet inte köprättsligt relevant, och om felet inte är köprättsligt relevant kan en köpare inte få rätt till prisavdrag.
Checklista vid dolt fel i fastighet
För att avgöra om fel i fastighet föreligger bör följande punkter checkas av:
- Har reklamation skett inom skälig tid?
- Utgör felet en avvikelse från vad som avtalats?
- Avser felet en byggnadsdel som passerat sin ekonomiska livslängd?
- Går felet att bevisa, genom exempelvis foton eller besiktningsutlåtande?
- Påverkar felet fastighetens marknadsvärde?
- Avviker fastighetens skick från vad köparen kunnat förvänta sig?
- Borde köparen ha upptäckt felet vid sin undersökning av fastigheten?
Vi kan hjälpa till
En tvist om dolt fel, eller om annat, kan vara komplicerad och kostsam. Inte sällan finns dock möjlighet att genom sitt hemförsäkringsbolag beviljas rättsskydd för ersättning av en stor del av kostnaden.
Möt Mattias Synnergren
Biträdande jurist på CEMA Advokatbyrå
Mattias Synnergren har över tjugo års erfarenhet av juridiskt arbete och är specialiserad på fastighetsrätt, bostadsrättsjuridik och familjerätt. Han bistår klienter i tvister om dolda fel, felansvar och samägande, samt vid köp, försäljning och gåva av fastighet.
Han har en jurist kandidatexamen från Uppsala universitet och har arbetat som inskrivningsjurist vid Norrtälje tingsrätt, bolagsjurist för fastighetsmäklarbolag och juridiskt ombud vid tvister. Mattias har även varit ledamot i Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) och är expertkommentator för Blendow Lexnova.
“Vid tvist om dolt fel är det ofta reklamationen, undersökningsplikten och bevisningen som avgör. Jag hjälper dig att bedöma om felet är köprättsligt relevant, säkra underlag och lägga upp en tydlig strategi mot motparten.”
Beaktat Mattias långa juristkarriär är han en av landets mest erfarna biträdande jurister, fram till dess att han blir advokat.
Möt Cecilia Laveson
Advokat på CEMA Advokatbyrå
Cecilia Laveson har cirka 20 års erfarenhet av juridiskt arbete och arbetar sedan många år främst med tvistlösning.
Efter juris kandidatexamen från Stockholms Universitet år 2006 har Cecilia arbetat bland annat på advokatbyrå med tvister, brottmål och internationella företagsöverlåtelser. Efter tingstjänstgöringen vid Attunda tingsrätt arbetade Cecilia som senior processjurist på Sveriges största juristbyrå med ett brett spektra av tvister framförallt för privatpersoner samt mindre bolag. Från år 2019 återgick Cecilia till advokatbyrå. Cecilia är expertkommentator för Blendow Lexnova och håller i utbildningar. År 2024 startade Cecilia CEMA Advokatbyrå AB.
“När ett fel upptäcks efter köpet är det viktigt att agera i rätt ordning och inom rätt tid. Jag hjälper dig att formulera en tydlig reklamation och att reda ut om det rör sig om ett dolt fel eller en avvikelse från avtalet.”
Kontakta oss
Besöksadress/Postadress
-
Nybrogatan 34
114 39 Stockholm
Växel
Cecilia Laveson
Mattias Synnergren
Org.nr
- 559469 - 1429
Följ oss
- © 2024 CeMa Advokatbyrå AB.