Fel i fastighet - CeMa Advokatbyrå AB

Våra områden

Dolt Fel i fastighet

Ibland framkommer tyvärr fel i bostaden du har köpt, exempelvis en fuktskada i badrummet eller mögel i källaren. Du som sålt en fastighet kanske plötsligt får ett krav mot dig, en reklamation. Vad gäller då?

Dolt fel eller en Avvikelse från avtalet

En fastighet kan vara felaktig på två olika sätt. Fastigheten kan antingen avvika från vad som avtalats mellan köpare och säljare, alternativt kan den avvika från vad köparen kunde förvänta sig, så kallat dolt fel. Notera att avvikelser från så kallad förväntad standard inte kan utgöra ett fel, om köparen borde ha upptäckt bristen i samband med sin undersökning av fastigheten. Köparens undersökningsplikt är mycket långtgående och omfattningen av den ska inte underskattas.

Reklamera i rätt tid

Om du som köpare upptäcker, eller misstänker, ett fel i fastigheten måste du påtala felet till säljaren så snart som möjligt. Denna reklamation bör ske skriftligen, antingen via e-post eller med brev. Det går att reklamera muntligen men då kan det bli svårt att bevisa att reklamation skett. Reklamation som skett inom två månader från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet har alltid skett i rätt tid. Enligt rättspraxis kan köparen vid särskilda omständigheter ha längre tid på sig att reklamera, men det är ibland vanskligt att bedöma.

Avvikelser från avtalet

Ett exempel när avvikelse från avtalad standard föreligger är när fastighetens area (boarea, biarea) avviker från de uppgifter som lämnats av säljaren. Det kan även handla om felaktiga uppgifter om golvvärme i badrummet eller om att taket är nyrenoverat.

Dolt fel och undersökningsplikt

Avvikelser från förväntad standard (dolt fel) handlar oftast om fuktskador. Tänk på att du som köpare inte kan göra gällande sådant som du upptäckt eller borde ha upptäckt vid din undersökning av bostaden – din så kallade undersökningsplikt. Alla former av indikationer på fel eller brister utökar din undersökningsplikt.

Felet måste påverka priset

Om du upptäcker ett fel efter köpet, och du inte borde ha upptäckt detta vid din undersökning av fastigheten måste felet ses i relation till vad du betalat för fastigheten. Om fastigheten sålts för flera miljoner är en droppande kran eller rör inte något som påverkar fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet måste anses påverkas av felet. Om felet inte anses påverka marknadsvärdet är felet inte köprättsligt relevant, och om felet inte är köprättsligt relevant kan en köpare inte få rätt till prisavdrag.

Checklista vid dolt fel i fastighet

För att avgöra om fel i fastighet föreligger bör följande punkter checkas av:

Har reklamation skett inom skälig tid?
Utgör felet en avvikelse från vad som avtalats?
Avser felet en byggnadsdel som passerat sin ekonomiska livslängd?
Går felet att bevisa, genom exempelvis foton eller besiktningsutlåtande?
Påverkar felet fastighetens marknadsvärde?
Avviker fastighetens skick från vad köparen kunnat förvänta sig?
Borde köparen ha upptäckt felet vid sin undersökning av fastigheten?

Vi kan hjälpa till

En tvist om dolt fel, eller om annat, kan vara komplicerad och kostsam. Inte sällan finns dock möjlighet att genom sitt hemförsäkringsbolag beviljas rättsskydd för ersättning av en stor del av kostnaden.

Kontakta oss

Besöksadress/Postadress

Växel

Cecilia Laveson

Mattias Synnergren

Org.nr

Följ oss